Новая волна повышения накрыла столичный рынок недвижимости, отражая позитивный инвестиционный настрой потенциальных клиентов и активизацию механизмов ипотечного кредитования. Некоторое снижение спроса в начале года сменилось оживлением, а застывшие в ожидании нового всплеска активности цены на квартиры в главном городе страны ожидаемо пошли в рост.
Теперь что касается данных статистики. На обстоятельства очередного ценового роста в сегменте городской недвижимости проливает свет отчетность Госкомстата. По данным этой структуры, в первом квартале нынешнего года цена квадратного метра по республике выросла на 8,1 процента по сравнению с четвертым кварталом 2023-го. По итогам истекших трех месяцев котировки на первичном рынке недвижимости увеличились на 7,5 процентов по сравнению с отчетным временем прошлого года, а на вторичном подорожание достигло 8,1 процентов. При этом индекс цен за упомянутое время подрос на 2,2 процента, в том числе на 3,1 процента по первичному и на 2,2 процента по вторичному рынку.
Касаясь причин выраженной динамики, эксперт по вопросам недвижимости Эльнур Азадов обращает внимание на традиционную причину высоких цен, заключающуюся в дефиците столичного жилья. Предложение в этом сегменте растет, а спрос не поспевает за количеством желающих обрести свой кров или выгодно вложиться в городские апартаменты, поскольку недвижимость ко всему прочему еще и выгодная инвестиция. Интерес населения к этому формату финансовых вложений возрастает по мере повышения цен не только в сегменте реализуемых квартир, но и ренты жилья. Поскольку специфика инвестиций в недвижимость и основная причина ее популярности заключается в возможности заработать не только на подорожании, но и сдаче квартиры в аренду.
Активизация ипотечного кредитования тоже вносит свою лепту в нарастающее оживление, поскольку граждане приходят к пониманию, что обойтись своими силами при растущих из месяца в месяц ценах на квадратные метры уже не получится. Поэтому многие спешат оформить долгосрочный кредит на покупку жилья, если имеют возможность на первоначальный взнос и стабильные ежемесячные платежи. «Поскольку прямо сейчас предложение на рынке недвижимости не превышает спрос, а стоимость столичных квартир настолько выросла, что справиться собственными силами граждане уже не могут, потенциальные клиенты устремились за долгосрочными кредитами, - говорит Э.Азадов. – Все это еще больше разгоняет цены в условиях невысокой конкуренции между строительными компаниями, поэтому начинается искусственное нагнетание среднего ценника по рынку». По мнению эксперта, роль конкуренции на рынке сложно переоценить, ведь если предложение квартир вырастет и превысит спрос, котировки жилья начнут понижаться, а не наоборот.
Как и следовало ожидать, новый виток на недвижимом рынке приводит к росту количества обращений за ипотечным кредитованием. «На самом деле покупатели и занятые в сфере ипотечного кредитования сотрудники кредитно-финансовых учреждений жалуются на ограниченное предложение квартир, - продолжил аналитик. – Так что у покупателей практически не остается выбора, и они вынуждены довольствоваться условиями продавцов, не имея возможности для маневра и договариваясь лишь о незначительных уступках. Из-за высокого спроса потенциальные клиенты могут рассчитывать лишь на минимальные скидки».
Другой специалист этого рынка Эльнур Фарзалиев отмечает, что цены на недвижимость в Баку и других крупных городах республики растут с каждым годом: «Основная причина повышения цен – высокий спрос, - поясняет он. – Проще говоря, по мере увеличения числа покупателей и нисходящей динамики предложения стоимость квадрата поднимается. На непростую ценовую ситуацию влияет и ограниченное количество земельных участков под строительство многоквартирных жилых домов, поскольку в таких условиях строительные компании вынуждены покупать дорогие участки под строительство новостроек, а это прямо сказывается на себестоимости, поэтому застройщику приходится поднимать цены».
Текущее подорожание в столичном регионе охватило в массе своей многоквартирные дома, говорит эксперт: «Кроме этого, растет популярность долгосрочных кредитов на покупку жилья и количество единиц недвижимости, реализуемых по ипотечным и внутренним кредитам строительных компаний. Спрос на такое предложение стабильно повышается особенно если оно отличается доступностью условий. Популярность ипотечных кредитов и рассрочки объясняется подорожанием на этом рынке, а наивысший порог ценового взлета мы наблюдали в минувшем году – иные объекты в столице подорожали аж на 30 процентов, но начиная с октября на смену оживлению пришло ощутимое затишье».
Активизация ипотечного кредитования в январе – феврале взбодрила эту сферу. Рынок оживился, а следствием активного спроса в условиях невысокого предложения становится подорожание, комментирует он. А ведь кроме этого обстоятельства, котировки недвижимости подгоняют дорожающие строительные материалы, растущие цены на земельные участки под строительство многоквартирных жилых домов и прочие факторы. Поэтому рынок изначально подвержен ценовому росту, и любое оживление приводит к подорожанию.
Т.САМОЙЛОВА